Huurder kan bezitter van grond zijn, maar kan hij aanspraak maken op verjaring?

Print Friendly, PDF & Email

Bezit is een essentiële voorwaarde om een beroep op verjaring te kunnen doen. Het is immers de vordering tot beëindiging van het bezit die na 10 of 20 jaar verjaart. Een huurder houdt grond voor een ander (de eigenaar), maar kan hij grond inbezitnemen die hij niet huurt? Op die vraag heeft de Rechtbank Rotterdam in 2011 een antwoord gegeven. Hierbij kwam aan de orde het onderscheid tussen middellijk en onmiddellijk bezit. Een interessante gedachtegang die ik graag nader toelicht.

Huurder X. huurde sinds lange tijd een aantal percelen grond van zijn moeder. Na haar overlijden in 2000 werd de huur voortgezet en in afwachting van de afwikkeling van de erfenis werden de erfgenamen in de nalatenschap dus de verhurende partij. Grenzend aan de gehuurde percelen gebruikte X. ook enkele percelen voor zijn bedrijf waar geen afspraken over bestonden. De gemeente Rotterdam en de Stichting Laurens zijn eigenaar van deze gronden. X. heeft bergingen geplaatst, de grond opgehoogd, deze bestraat aan de grens populieren geplaatst. X. is van mening dat hij bezitter van deze stroken grond was en vordert een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar is geworden.

Inbezitneming door een huurder

Er moet ten eerste worden geoordeeld of X. aan de vereisten van inbezitneming voldoet, zoals elders op deze website beschreven. De gemeente en de stichting hebben primair het verweer gevoerd dat X. huurder was van de percelen die hij rechtmatig gebruikte. Zij stellen dat een huurder houder is en wanneer deze aangrenzende gronden in gebruik neemt dat hij dan ook als houder van die gronden moet worden aangemerkt. De rechtbank verwerpt dit verweer met verwijzing naar artikel 3:107 BW dat bepaalt dat bezit ook middellijk kan plaatsvinden. Dit wordt door de Rechtbank zo uitgelegd dat X. ingevolge artikel 3:110 BW en gezien de huurovereenkomst met zijn moeder voor zijn moeder is gaan houden. Zijn moeder werd door het handelen van haar zoon – die tevens haar huurder was – middellijk bezitter. De Rechtbank concludeert dat niet de huurder maar de verhuurder dus bezitter is geworden, zonder dat zij daar iets voor heeft hoeven doen (!). De overweging van de rechtbank luidt als volgt:

Gezien deze artikelen is de rechtbank van oordeel dat indien [eiser] stroken grond in bezit heeft genomen, hij gezien de huurovereenkomst die hij met zijn moeder had, deze stroken voor zijn moeder is gaan houden, zodat zij het middellijk bezit van deze stroken had. Het voorgaande brengt met zich dat als er sprake is van verjaring niet [eiser] doch de erfgenamen van de moeder van [eiser] eigenaar zijn geworden van de betreffende stroken grond.

Gezien het overlijden van moeder in 2000 zijn de erfgenamen door verjaring eigenaar geworden van de stroken grond. De zaak wordt naar de rol verwezen, waarna partijen nog kunnen onderbouwen wie het eigendom zou hebben verkregen, met verwijzing naar de boedelverdeling. Voorts wordt de gemeente nog veroordeeld tot het verwijderen van een hekwerk dat zij na voltooiing van de verjaringstermijn heeft geplaats. Tevens moet de gemeente instaan voor de kosten van deze verwijdering.

Bij de aangehaalde overweging kunnen kanttekeningen worden geplaatst. De schoen wringt bij de conclusie van de Rechtbank dat X. de grond is gaan houden voor zijn moeder maar dat hij ook als bezitter wordt aangemerkt. Deze twee omstandigheden kunnen echter niet samengaan; of je bent houder voor jezelf en bezitter,óf je bent houder voor een ander en geen bezitter. De rechtbank stelt nu dat X. door zijn handelen zijn verhuurder tot middellijk bezitter heeft gemaakt. Ook dit gevolg lijkt mij onhoudbaar. De ratio achter verjaring is rechtszekerheid. Door een (onwetende) verhuurder te verblijden met de boodschap dat hij door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond, wordt slechts verwarring en onduidelijkheid gecreëerd.

Conclusie

Middelijk bezit wordt door deze rechter geïntroduceerd als antwoord op de vraag of een huurder aanspraak kan maken op verjaring. Het antwoord is daarmee nee, maar een huurder zou wel zijn verhuurder tot middellijk bezitter kunnen maken. Deze redenering is naar mijn idee interessant maar er zijn kritische kanttekeningen bij te plaatsen. Dit vonnis heeft bij mijn weten nog geen navolging gekregen. In recentere arresten van het Hof Amsterdam en het Hof ’s‑Hertogenbosch werd geoordeeld dat inbezitneming door een pacht of huurder in theorie mogelijk is maar in de praktijk moeilijk aantoonbaar is.

 

 

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 35 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.