Overtuiging van bezit

Gebruikers van grond gaan er vaak vanuit dat zij bezitter zijn van álle vierkante meters die zij gebruiken. In de meeste gevallen is dit ook zo, maar niet altijd. Soms wordt niet alleen het eigen perceel gebruikt, maar ook een aangrenzende grondstrook van een buurman of de gemeente. Soms is andermans grondstrook al langdurig in gebruik. Het is voorstelbaar dat de gebruiker er op een gegeven moment van overtuigd is dat hij bezitter is. Zijn gebruik duurt immers al jaren voort en de strook grond behoort visueel tot zijn eigen perceel. Die overtuiging valt nog beter te begrijpen als de werkelijke eigenaar de grondstrook nooit zelf gebruikt. Dit is bijna altijd het geval wanneer gemeentegrond in gebruik wordt genomen.

Interne wil onvoldoende voor bezit

In de zaak die speelde bij het hof deed de gebruiker een beroep op verjaring. De gebruiker was ervan overtuigd dat hij een grondstrook van zijn achterbuurman in bezit had. Deze overtuiging ontstond als volgt. De buurman van de gebruiker bouwde in de jaren ’70 een muur als erfafscheiding. De buurman plaatste de muur echter een halve meter van de erfgrens af, op zijn eigen perceel. De achterbuurman gebruikte de grondstrook achter de muur toen niet meer. Sterker nog, de buurman kon zijn eigen grondstrook praktisch niet meer betreden vanwege de geplaatste muur.

Vanaf dat moment werd de grondstrook achter de muur gebruikt door de achterbuurman, als verlengstuk van zijn tuin. De gebruiker plaatste zelf geen erfafscheiding – er stond immers al een muur. Toen de gebruiker na verloop van tijd een beroep deed op eigendomsverkrijging door verjaring, ging het hof hier niet in mee.

Het hof oordeelde dat het voor het aannemen van bezit in verjaringszaken niet van belang is dat een gebruiker er zelf van overtuigd is dat hij bezitter is:

“Ook volgt uit het geschetste kader dat de enkele aanname door [geintimeerde 2] en/of zijn rechtsvoorgangers dat de betwiste strook tot hun tuin behoorde, hoewel voor hen wellicht zeer vanzelfsprekend, niet leidt tot de inbezitneming van de betwiste strook. De louter interne wil is zonder betekenis; waar het op aan komt is of [verkoper] en (daarna) [appellanten c.s.] er op grond van voor hen te constateren uiterlijke feiten op bedacht moesten zijn dat zij hun eigendom zouden gaan verliezen.”

Bovendien oordeelde het hof dat er niet zomaar van uitgegaan mag worden dat een eigenaar zijn grondstrook prijsgeeft, zelfs niet wanneer hij een muur plaatst en hij de grondstrook daarachter nooit betreedt.

Eigen bezitshandelingen vereist voor bezit

Voor bezit is de ‘pretentie van eigendom’ vereist. Hiervoor is onder andere van belang dat de ‘feitelijke macht’ uitgeoefend wordt over een strook grond en dat de grond exclusief in handen komt van de gebruiker. In dit arrest licht het hof helder toe dat en waarom enkel de handelingen van de gebruiker zelf (of handelingen van zijn rechtsvoorgangers) relevant kunnen zijn voor de vraag of sprake is van bezit. In de onderhavige zaak werd de muur geplaatst door de eigenaar en niet door de gebruiker, waardoor op basis daarvan geen sprake kon zijn van bezit. Het zijn dus alleen de feitelijke handelingen van de in bezit nemer die relevant zijn voor de beoordeling van de rechter.

Conclusie

Bezitsdaden moeten kenbaar zijn voor de eigenaar. Een eigenaar moet op tijd in actie kunnen komen tegen het bezit van zijn eigendom door iemand anders, zodat hij hiertegen kan optreden vóórdat de verjaringstermijn is voltooid en hij mogelijk zijn eigendom verliest. Dit is waarom de interne overtuiging van het bezit van een gebruiker, niet automatisch leidt tot bezit. Als de gebruiker zijn overtuiging en de pretentie van eigendom schriftelijk mededeelt aan de eigenaar, kan dit wél bijdragen aan het beroep op bezit en verjaring.

Bovendien zijn enkel handelingen die zijn verricht door de gebruiker zelf relevant voor de vraag of sprake is van bezit. Het plaatsen van een uitbouw, muur of schutting door de eigenaar kan dus niet gekwalificeerd worden als bezitsdaad van de gebruiker. Als dit wel het geval zou zijn, dan zou dit leiden tot ernstige gebruiksbelemmeringen voor eigenaren. Indien de gebruiker in de onderhavige zaak zelf nog een schutting zou hebben geplaatst tegen de muur (en de verjaringstermijn zou zijn voltooid) dan zou zijn beroep op verjaring hoogstwaarschijnlijk wel zijn geslaagd.

Het bericht Bezit door overtuiging en gebruik grond voor een muur? verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Openbare registers

Goede trouw kan volgens artikel 3:23 van het Burgerlijk Wetboek alleen bestaan indien de bezitter de openbare registers heeft geraadpleegd, of kon raadplegen, en daaruit had moeten opmaken dat hij niet de eigenaar was. Kort gezegd: Wanneer iemand een succesvol beroep op verjaring te goeder trouw wil doen, mag niet helder uit de openbare registers blijken dat hij geen eigenaar was. In dat geval is er geen sprake van goede trouw en resteert de mogelijkheid een beroep te doen op bevrijdende verjaring (niet te goeder trouw). Maar wat moet onder “de openbare registers” moet worden verstaan?

De openbare registers zijn een verzameling van ingeschreven notariële akten. Het betreft stukken waaruit de rechten op een registergoed (zoals een strook grond) blijken. Dit zijn bijvoorbeeld eigendomsrechten, maar ook hypotheekrechten, erfdienstbaarheden, publiekrechtelijke beperkingen etc. Het zijn deze akten die moeten worden bestudeerd om te oordelen of goede trouw te rechtvaardigen is.

Kadastrale kaarten

Men is snel geneigd om naar de kadastrale kaarten te grijpen en op basis daarvan conclusies te trekken. Een kaart met daarop de perceelsgrenzen lijkt de beste bron om eigendomsgrenzen te achterhalen. Dit is een misvatting. Kadastrale kaarten zijn géén onderdeel van de openbare registers. Een bezitter is dus niet verplicht deze kaarten op te vragen en te bestuderen. Een kadastrale kaart is juridisch gezien slechts een onderdeel van de dienstverlening van het kadaster. Bij een verschil tussen de kadastrale kaart en de openbare registers zijn de registers altijd bindend. Op iedere kadastrale kaart treft u ook de mededeling aan dat daaraan géén rechten kunnen worden ontleend.

De rechter kan vanwege artikel 3:23 BW voorbij gaan aan de grenzen op een kadastrale kaart. De rechter kijkt wel altijd naar de akten in de openbare registers kijken. Deze systematiek is door het Hof Arnhem-Leeuwarden in een arrest uit 2013 nog bevestigd.  Daarbij is de kanttekening gemaakt dat een kadastrale kaart wel onderdeel kán zijn van de openbare registers indien deze als onderdeel van een akte is ingeschreven. In dat geval kan worden geoordeeld dat de bezitter de kaart als onderdeel van de registers had moeten bestuderen en daar redelijkerwijs conclusies aan moest verbinden. De akte met die kaart zal dan echter door de rechter moeten worden bestudeerd om te beoordelen welke conclusies hier objectief aan zouden moeten worden verbonden.

Conclusie

Goede trouw kan bij verjaring alleen ontstaan indien de bezitter niet op grond van de openbare registers moest begrijpen dat hij niet de eigenaar was. Deze openbare registers omvatten de notariële akten waarin de rechten met betrekking tot de strook grond zijn vastgelegd. De kadastrale kaarten vallen hier niet onder, tenzij deze onderdeel van een akte gemaakt.

Het bericht Kadastrale kaart en goede trouw bij verkrijgende verjaring verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Voorbeeld erfpacht

Stel dat u een woning met tuin in Amsterdam gebruikt als erfpachter. Aan de achterzijde van de tuin grenst een grondstrook die u niet in erfpacht heeft, maar die u wel al decennialang als zodanig gebruikt. U heeft daar jaren geleden een hoge schutting omheen geplaatst. Verder gebruikt u de tuin (inclusief andermans grondstrook) als onderdeel van uw erfpachtrecht. Plotseling schrijft de buurman u een brief om het gebruik van de grondstrook te staken. Wat nu? Kunt u een beroep doen op verjaring vanwege het jarenlange gebruik?

Erfpachter bezitter?

De positie van een erfpachter kan verwarrend zijn. Als iemand zich beroept op de verkrijging van een erfpachtrecht door verjaring, dan moet diegene aantonen dat er sprake is van ondubbelzinnig bezit van dit beperkte recht. Het gaat dus om de vraag of iemand ‘een beperkt recht in bezit heeft’. Het gaat om feitelijke handelingen door de erfpachter. Die feitelijke handelingen moeten zo duidelijk zijn, dat voor de rechthebbende duidelijk is dat een inbreuk op zijn recht wordt gemaakt (de buurman in het voorbeeld). Het plaatsen van de schutting zonder toestemming en het jarenlange onderhoud door de erfpachter, kan hiervan een voorbeeld zijn. Het bezit van de grondstrook is dan als het ware een verlengstuk van het bestaande erfpachtrecht.

Kansen spreiden in een gerechtelijke procedure

In de praktijk zien we dat partijen hun hoop in een gerechtelijke procedure niet willen vestigen op één juridisch argument. De partij die een beroep doet op verjaring beroept zich vaak op verschillende rechten. Bijvoorbeeld primair het eigendomsrecht, subsidiair een recht van erfpacht en meer subsidiair een recht van erfdienstbaarheid. Sommige rechters wezen dit eerder af. Maar uit de door de Hoge Raad gevolgde Conclusie uit 2022 volgt dat deze strategie geen afbreuk doet aan het ‘bezit’. De rechter toetst namelijk zelf of de jarenlange feitelijke situatie kwalificeert als ‘ondubbelzinnig bezit’. Een juridische kwalificatie achteraf is niet van belang.

Advies

Een recht van erfpacht door verjaring? Dat is dus mogelijk! Een beroep doen op verschillende rechten in een gerechtelijke procedure is ook mogelijk. Dit staat in principe niet in de weg aan het aannemen van ondubbelzinnig bezit. De rechter toetst namelijk de feitelijke situatie.

Meent u door verjaring een erfpachtrecht te hebben verkregen? Neem dan telefonisch contact op met een van onze advocaten om te sparren over de mogelijkheden (tel: 026 382 6417).

Het bericht Recht van erfpacht door verjaring? Dat is zeker mogelijk. verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Strijd met bestemmingsplan

Gemeentegrond die door particulieren in gebruik is heeft vaak formeel een andere bestemming. In Nederland is nagenoeg alle grond opgenomen in een bestemmingsplan. In een bestemmingsplan ligt vast welk gebruik op welke grond is toegestaan. Dat kan bijvoorbeeld zijn ‘openbaar groen’, ‘bos’, ‘parkeren’, ‘verkeer’ etc.

Bezit van gemeentegrond vindt vaak plaats op grond waar één van de genoemde bestemmingen van toepassing is. Wanneer deze grond in bezit is genomen als tuin, parkeerplaats of voor bebouwing dan was dit gebruik in strijd met het eigendomsrecht, maar is dit ook in strijd met het bestemmingsplan. Door verkoop van de grond aan de gebruiker is het probleem qua eigendomsverhoudingen opgelost. Het gebruik in strijd met het bestemmingsplan blijft dan voortduren. Handhaving van het bestemmingsplan leidt dan mogelijk tot grote problemen, zoals het moeten afbreken van bebouwing of het alsnog openbaar maken van de grond.

De gemeente zal na het kopen van snippergroen door de gebruiker niet snel op eigen initiatief gaan handhaven, maar een verzoek om handhaving door een derde kan ertoe leiden dat een gemeente móét handhaven. Zo bleek ook uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uit 2010. De gemeente verkocht een groenstrook, maar de buurman deed vervolgens een verzoek om handhaving. Na een lange procedure liet de Afdeling het toe dat de gemeente niet handhaafde. Handhaving kon uitblijven omdat de gemeente via een wijziging van het bestemmingsplan het gebruik wilde legaliseren. Die procedure was inmiddels gestart, maar daarmee was dus nog geen definitieve zekerheid gegeven omtrent het toelaatbaarheid van het gebruik. Tegen de wijziging van het bestemmingsplan staat immers ook nog bezwaar en beroep open.

Gelijkheidsbeginsel

Kopen van snippergroen gebeurt aan de lopende band. Gronduitgifte is vaak gebonden aan beleid. Uit dit beleid moet blijken welke gronden kunnen worden verkocht en hoe de prijzen moeten worden vastgesteld. Vaak geldt voor verjaring bij groenstroken een specifiek besluit omtrent de verkoop, gezien de bijzondere omstandigheden die daarbij spelen. Kopen van snippergroen is dus voor zowel overheden als particulieren niet zonder risico’s.

Bij kopen van snippergroen en de verkoop van publieke grond moeten overheidsinstanties zich houden aan het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat in vergelijkbare situaties grond in beginsel voor dezelfde prijzen en onder dezelfde voorwaarden moet worden verkocht. Een afwijkende grondprijs moet dus goedgemotiveerd worden.

Het kan dus niet zo zijn dat partij A € 40,00 per vierkante meter betaalt en partij B € 100,00, terwijl omstandigheden vergelijkbaar zijn. Dit gebeurde echter wel bij de verkoop van snippergroen door de provincie Zuid-Holland. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde dat de provincie onrechtmatig handelde door verschillende prijzen te hanteren. Ook oordeelde het hof dat de provincie ten onrechte grond verkocht waarvan het eigendom naar het oordeel van het hof al door verjaring was overgegaan. Het hof veroordeelde de provincie tot fikse compensaties voor de partijen die te veel betaalden; er moest ca. € 135.000 worden terugbetaald.

Conclusie

Kopen van snippergroen is vaak een oplossing waar beide partijen gelukkig mee zijn. Gebruiker kan zijn gebruik als eigenaar voortzetten en de grondeigenaar kan nog wat geld verdienen met grond waar hij al jaren niet meer naar had omgekeken. Tevens kan een juridische procedure hiermee worden voorkomen.

Zowel koper als verkoper moeten echter op hun hoede zijn voor verschillende struikelblokken. Twee daarvan heb ik in dit artikel kort besproken. Ten eerste moet het gebruik van het verkochte mogelijk nog worden gelegaliseerd door een bestemmingswijziging, zodat het risico op handhaving kan worden uitgesloten. Een tweede punt is het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat de publiekrechtelijke verkoper een goed gemotiveerde prijs en voorwaarden moet hanteren bij de verkoop. Ongemotiveerde afwijking van eerdere gevallen kan leiden tot procedures en een veroordeling tot schadevergoeding.

Het bericht Kopen van snippergroen niet zonder risico’s verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Waar moet ik op letten bij een eigen beroep op verjaring?

Twee belangrijke vragen die centraal staan in onze verjaringscursussen. Dit zijn namelijk twee vragen die regelmatig in de praktijk voorkomen. Wij helpen u graag bij het vinden van de juiste antwoorden door een geheel op uw wensen afgestemde cursus.

Het hele jaar door geven wij met veel plezier verdiepende verjaringscursussen voor vastgoedprofessionals. Wij zijn trots op onze jarenlange ervaring binnen dit onderwerp. We delen onze kennis graag met u en uw (gemeentelijke) organisatie. De cursus zal ingaan op de belangrijkste onderwerpen rondom verjaring, waarbij de laatste ontwikkelingen in de rechtspraak natuurlijk ook aan bod komen. De aanpak van de cursus is zo praktisch en actueel mogelijk. Er is natuurlijk ook ruimte voor het bespreken van eigen praktijkcasussen. Deze cursus is bedoeld voor professionals op elk niveau die zich bezighouden met de handhaving van oneigenlijk grondgebruik. Na de cursus beschikt u over voldoende kennis om verjaringskwesties vol vertrouwen aan te kunnen pakken. Hieronder vindt u een mogelijke opzet van de cursus. Het is natuurlijk ook mogelijk om een andere opzet te hanteren. We luisteren graag naar uw wensen.

• – 9.30 uur: welkom;
• – 10:00 – 11:00 uur: bespreking actuele rechtspraak;
• – 11:00 – 11:15 uur: pauze;
• – 11:15 – 12:30 uur: bespreking verzochte onderwerpen;
• – 12:30 – 13:30 uur: pauze;
• – 13:30 – 15:00 uur: bespreking ingebrachte praktijkcasussen;
• – 15:00 – 15:15 uur: afsluiting.

Mogelijke onderwerpen:

• – Schadevergoeding;
• – Verjaring van gemeentegrond;
• – Eisen aan bezit;
• – Houderschap;
• – Te goeder trouw-begrip;
• – Actuele rechtspraak.

De belangrijkste punten op een rijtje:

• – De datum is flexibel en in overleg te bepalen;
• – De verjaringscursus wordt gegeven door ervaren advocaten;
• – We hanteren een praktische en actuele insteek;
• – De cursus is bedoeld voor (gemeentelijke) professionals op elk niveau;
• – De cursus kan naar uw wens worden ingericht;
• – U ziet verjaringskwesties na de cursus vol vertrouwen tegemoet.

Nieuwsgierig geworden?

Laat het ons weten door onderstaand contactformulier in te vullen. Wij nemen dan vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken voor het plannen van een cursus. De cursus kan op locatie worden georganiseerd, maar ook een digitale cursus is mogelijk. Heeft u verdere vragen, neem dan gerust contact met ons op!

Het bericht Cursus Verjaring snippergroen verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Huidige situatie

Op 1 januari 2021 is de wijziging op de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. De wijziging is veel in de media geweest vanwege de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters. Dit is echter niet de enige belangrijke wijziging. Naast de vrijstellen voor starters, ging het algemene tarief van de overdrachtsbelasting omhoog van 6% naar 8%. Wanneer een gemeente snippergroen verkoopt aan haar burgers, valt dit onder het algemene tarief van de overdrachtsbelasting.

Situatie per 1 januari 2023

Op 1 januari 2023 zal het algemene tarief van de overdrachtsbelasting nog verder worden verhoogd naar 10,4%. Met deze verhoging hoopt het kabinet de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren. Vanaf 1 januari 2023 gelden de volgende drie tarieven voor de overdrachtsbelasting.

Tarief van 0%

Sinds 1 januari 2021 geldt dat de koper van een woning eenmalig kan worden vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Dit is het geval wanneer de koper jonger dan 35 jaar is, hij of zij nog niet eerder van de vrijstelling gebruik heeft gemaakt én de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Bovendien geldt dat de waarde van de woning niet hoger mag zijn dan €440.000,-. Dit betekent in de praktijk dat starters geen overdrachtsbelasting betalen. Dit tarief is ook van toepassing op de aanhorigheden bij de woning, zoals snippergroen, die gelijk met de woning worden aangekocht.

Tarief van 2%

Wanneer een koper niet voldoet aan de voorwaarden voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting, geldt het tarief van 2%. Dit is bijvoorbeeld het geval als de koper ouder is dan 35 jaar of wanneer de waarde van de woning hoger is dan €440.000,-. Wanneer snippergroen tegelijk met de woning wordt gekocht, geldt ook voor snippergroen het lage tarief van 2%. Het tarief van 2% geldt alleen bij de verkrijging van een woning door een persoon die de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Niet iedere koper voldoet aan deze beschrijving, bijvoorbeeld als de koper de woning gaat verhuren. In dat geval is het hoge algemene tarief van toepassing.

Tarief van 10,4%

Wanneer een koper de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, is het hoge algemene tarief van toepassing. Per 1 januari 2023 wordt dit tarief verhoogd van 8% naar 10,4%. Het algemene tarief geldt voor de verkrijging van woningen die niet onder het verlaagde tarief van 0% of 2% vallen. Het tarief van 10,4% geldt ook voor onroerende zaken die geen woningen zijn, zoals bijvoorbeeld snippergroen. Wanneer snippergroen niet gelijk met een woning wordt aangekocht, valt de koop van snippergroen daarom onder het hoge tarief van overdrachtsbelasting van 10,4%.

Conclusie

Op 1 januari 2023 is het algemene tarief voor overdrachtsbelasting verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit hoge algemene tarief is van toepassing op de overdrachtsbelasting voor onroerende zaken anders dan woningen. In de praktijk betekent dit vaak dat een verhoging van de overdrachtsbelasting op snippergroen. Vanaf 1 januari wordt het aankopen van snippergroen voor woningeigenaren hierdoor een duurder. Dit is niet het geval wanneer de snippergroen tegelijk met de woning – die de koper als hoofdverblijf gaat gebruiken – wordt gekocht. In die gevallen blijft de overdrachtsbelasting ook voor de snippergroen 2% en kan in sommige gevallen zelfs 0% zijn.

Het bericht Verhoging van de overdrachtsbelasting voor snippergroen verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Houderschap blijft houderschap

Artikel 3:111 van het Burgerlijk Wetboek is de vindplaats van het interversieverbod en luidt als volgt:

“Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, gaat men daarmede onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.”

Een stevige volzin die niet uitblinkt in helderheid. Duidelijk is in ieder geval de intentie van het eerste deel; Indien houderschap is ontstaan kan hier in beginsel geen verandering meer in komen. Er kan geen sprake zijn van ‘omkering’, houderschap blijft houderschap. De reden hiervoor is dat een eigenaar duidelijk moet kunnen begrijpen dat er sprake is van bezit en dat hij daar iets aan moet doen. Bezit kan niet sluimerend intreden, het moet zo duidelijk mogelijk zijn.

Afspraak niet noodzakelijk

De wet spreekt over de aanwezigheid van een rechtsverhouding. In de praktijk is daar snel sprake van. Bijvoorbeeld wanneer de politie een gestolen fiets aantreft en in bewaring neemt, ontstaat hiermee houderschap. De politie houdt de fiets voor een derde, zonder dat er een duidelijke rechtsverhouding tussen de eigenaar en de politie aan ten grondslag ligt. Er is immers geen contract, er zijn geen afspraken of anderszins contact of overleg, nog sterker de politie weet niet eens voor wie zij houdt.

Handeling van de eigenaar

Het tweede deel van artikel 3:111 BW geeft twee mogelijkheden die de uitzondering vormen op de hoofdregel. Ten eerste kan de eigenaar door eigen toedoen ervoor zorgen dat het bezit overgaat op een derde. Hij kan bijvoorbeeld nadrukkelijk erkennen dat de houder bezitter is. Als er een misverstand bestaat over erfgrenzen kan de eigenaar bevestigen dat hij ervan uitgaat dat grond die op zijn naam staat eigenlijk van de gebruiker is. Hiermee wordt een bestaand houderschap omgezet in bezit en gaat een verjaringstermijn lopen om dit bezit ongedaan te maken. Deze omstandigheid zal zich in de praktijk zelden voordoen. De tweede mogelijkheid is dan ook interessanter:

Tegenspraak van eigendomsrecht door de houder

Tegenspraak van het recht van de eigenaar is een meer voorkomende mogelijkheid. Deze tegenspraak wordt aangenomen indien de houder openlijk het recht van de wederpartij betwist en zich daar ook naar gedraagt. De tegenspraak moet aankomen bij de eigenaar of diens vertegenwoordiger, zodat die zich realiseert dat hij moet optreden. Een enkele mededeling dat iemand voor zichzelf wil gaan houden is dus niet voldoende, evenmin als overleg over aankoop van de grond. Een veelvoorkomend verschijnsel is de huurder of pachter die stopt met betalen. Een huurder/pachter is volgens een rechtsverhouding houder van de grond. Door te stoppen met betalingen voldoet hij niet meer aan zijn verplichtingen maar wordt hij echter niet bezitter. Hiervoor is namelijk de bovengenoemde openlijke betwisting noodzakelijk. De Rechtbank Dordrecht heeft hier in 2010 een heldere uitspraak waarin is bevestigd dat het stoppen met betalen of het niet aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet leidt tot bezit en het verbod van interversie in dat geval dus stand houdt.

Voor beide uitzonderingen geldt dat de houder moet aantonen dat sprake is van een handeling die het verbod van interversie doorbreekt. Ook dit is eerder nadrukkelijk in de rechtspraak, namelijk door de Hoge Raad bevestigd.

Conclusie

Houderschap gaat niet snel over in bezit. Hiervoor zal een voldoende heldere tegenspraak door de houder moeten worden aangetoond. Het niet nakomen van huurverplichtingen is geen tegenspraak. Het sturen van een aangetekende brief dat de houder zichzelf als eigenaar ziet en de eigenaar niet meer op de grond mag komen is wél voldoende. Een hek plaatsen met daarop een bord verboden toegang is ook voldoende om van houder bezitter te worden. In de praktijk zijn echter vele tussenvormen mogelijk en ook aan de rechter voorgelegd. Alle omstandigheden van het geval zijn relevant.

Het bericht Verbod van interversie nader beschouwd verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Stuiting

Stuiting doorbreekt een lopende verjaringstermijn. Op grond van artikel 3:317 lid 1 BW kan de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis onder meer worden gestuit door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. In een arrest van 24 november 2006 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat deze schriftelijke mededeling moet worden begrepen in het licht van de strekking van de stuitingshandeling van deze aard. Dit komt er volgens de wetsgeschiedenis op neer dat de schriftelijke mededeling een voldoende duidelijke waarschuwing moet zijn.

Daadwerkelijk bereikt

Uit de rechtspraak volgt dat een mededeling pas werking heeft als vaststaat dat deze mededeling de geadresseerde heeft bereikt. Met het versturen van een sms-bericht (of Whatsapp-bericht) staat dit in principe nog niet vast. De verjaring is dan niet gestuit. Wanneer dan wel? 

Whatsapp

De kantonrechter in Amsterdam oordeelde in zijn uitspraak van 10 juni 2015 dat een Whatsapp-bericht voldeed aan het schriftelijkheidsvereiste. In dat geval was namelijk op het bericht gereageerd. Door middel van de reactie op het Whatsapp-bericht kon de rechter aannemen dat het bericht was aangekomen. Aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:668 BW was voldaan. 

Conclusie

Verjaring stuiten door middel van een Whatsapp- of sms-bericht is mogelijk als vaststaat dat de mededeling de geadresseerde heeft bereikt. Ook moet zijn voldaan aan de overige eisen bij stuiting van een verjaringstermijn. Als de geadresseerde reageert op het Whatsapp- of sms-bericht, kan een rechter aannemen dat het bericht is bereikt. In dat geval is voldaan aan artikel 3:317 lid 1 BW. De vraag is nu welk gevolg mag worden verbonden aan het bekende blauwe vinkje in Whatsapp? Hiermee is vanuit de technische kant van de app bevestigd dat het bericht geopend is, maar de vraag resteert of de ontvanger het bericht dan ook daadwerkelijk bewust heeft gelezen. Een aangetekende brief biedt daarom meer zekerheid.

Het bericht Stuiting verjaring door een Whatsapp of sms-bericht verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Teruglevering van de verloren grond

De Hoge Raad oordeelde in 2017 dat teruggeven van ingepikte grond een voor de hand liggende vorm van schadevergoeding is. De veroorzaakte schade wordt hierdoor ongedaan gemaakt. De landjepikker geeft de grondstrook weer terug aan de oorspronkelijke eigenaar. Ook wel schadevergoeding in natura genoemd.

Uit de wet volgt dat schadevergoeding in beginsel wordt voldaan in geld. Iemand die schadevergoeding in natura wenst, moet dus zelf onderbouwen waarom hij deze uitzondering verkiest boven vergoeding van de schade in geld.

Zo wees de Rechtbank Rotterdam de schadevergoedingsvordering in natura van de gemeente af, omdat de gemeente onvoldoende had onderbouwd waarom zij de verloren grondstrook na twintig jaar ineens terug wilde. Hierdoor wees de rechter enkel de schadevergoeding in geld toe en kon de gemeente geen aanspraak meer maken op de verloren grond. In de praktijk wordt een vordering tot vergoeding in natura vaker niet dan wel toegewezen.

Schadevergoeding in geld na verjaring

Iemand die grond is verloren door bevrijdende verjaring, kan dus ook ‘gewoon’ schadevergoeding in geld vorderen. De hoogte van het bedrag van de schadevergoeding zal in beginsel de waarde zijn van de verloren grond.

In sommige gevallen is het slechts mogelijk om schadevergoeding in geld te vorderen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de oorspronkelijke bestolene zijn perceel inmiddels heeft verkocht. Vergoeding van de schade in natura is dan niet meer passend, maar schadevergoeding in geld is nog wel mogelijk. De koper kan in principe geen schadevergoeding vorderen, omdat hij niet degene is die schade heeft geleden. In mijn vorige artikel ga ik verder in op de vraag wie met succes schadevergoeding kan vorderen.

Benut beide mogelijkheden

In de meeste gevallen is het verstandig om op twee paarden te wedden. Mocht de rechter schadevergoedingsvordering in natura afwijzen, dan kan hij de geldsom soms wel toewijzen. Een rechter kent namelijk alleen schadevergoeding toe voor zover dit is gevorderd.

Advies

Degene die schadevergoeding in natura of in geld vordert, moet zelf aangeven wat de omvang van de schadevergoeding is die hij wenst. Het is dan aan de rechter om te oordelen of het belang bij een terug levering voldoende is.

Het bericht Schadevergoeding na verjaring in de praktijk: Wat kan je vorderen? verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.

Onrechtmatige daad moet je onderbouwen

Kun je na het verlies van eigendom schadevergoeding krijgen door simpelweg te verwijzen naar het arrest van de Hoge Raad? Nee, oordeelde de Rechtbank Noord-Holland. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest: “Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig”. De grondslag van de schadevergoedingsvordering is dus een onrechtmatige daad. Degene die de vordering instelt moet dus onderbouwen waarom hij recht heeft op schadevergoeding en dat de ander, bijvoorbeeld een buurman, een onrechtmatige daad heeft gepleegd.

Oorspronkelijke eigenaar

Uit de wet volgt dat degene die schade heeft geleden door een onrechtmatige daad schadevergoeding kan vorderen. In verjaringsgeschillen bestaat de schade uit het verliezen van eigendom, zoals een strook grond. Het moment dat de schade intreedt is dus het moment dat iemand van rechtswege eigenaar wordt van andermans perceel door verjaring omdat hij bezitter is. Degene die op dat moment eigendom verliest door verjaring is in beginsel dan ook de enige partij die schadevergoeding kan vorderen.

Een voorbeeld ter verduidelijking. A verkrijgt door verjaring een strook grond van B (de bestolene). Na de grondstrook door verjaring te hebben verloren verkoopt B zijn perceel aan C. C kan geen schadevergoeding vorderen van A. A heeft namelijk nooit eigendom in bezit genomen van C en dus ook geen onrechtmatige daad gepleegd jegens C. In dit geval is B de oorspronkelijke bestolene. B zou nog wel een schadevergoeding in geld kunnen vorderen van A (schadevergoeding in natura is na de verkoop van het perceel niet meer passend).

Eigendomsverkrijger door verjaring

Alleen de bestolene kan dus schadevergoeding vorderen. Maar van wie precies? Als er door de jaren heen maar één buurman bezitter is geweest, dan is deze vraag niet zo ingewikkeld. Maar hoe zit het als er verschillende eigenaren bezitter zijn geweest van de betreffende grondstrook? In dat geval wordt er een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de ‘bezitswissel’ plaatsvindt tijdens de verjaringstermijn en na de voltooide verjaringstermijn.

Als er een bezitswissel plaatsvindt na voltooiing van de verjaringstermijn (er heeft dus al eigendomsverkrijging- of verlies door verjaring plaatsgevonden) dan heeft de eigendomsverkrijger zijn perceel – inclusief de door verjaring verkregen grondstrook – doorverkocht aan een derde. Deze derde heeft de grondstrook dus geleverd gekregen en pleegt zelf geen onrechtmatige daad jegens de bestolene. Om deze reden oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat geen succesvolle schadevergoeding mogelijk is tegen degene die de grondstrook verkreeg ná voltooiing van de toepasselijke verjaringstermijn.

Opvolgende bezitters

Als er een bezitswissel plaatsvindt tijdens de verjaringstermijn, dan heeft niet één persoon andermans grond voor de volle 20 jaar in bezit gehad. Stel dat buurman 1 andermans grondstrook gedurende tien jaar in bezit neemt. Vervolgens koopt buurman 2 dat perceel van buurman 1 en heeft het ook tien jaar in bezit. Na deze 20 jaar verkrijgt buurman 2 de grond door verjaring. Buurman 2 kan mogelijk worden aangesproken indien hij bewust het bezit van andermans grond voortzette. Hierover bestaat echter nog geen definitieve duidelijkheid in de rechtspraak.

Indien buurman 2 zich niet bewust is van het voortzetten van het bezit dan is er geen sprake van een onrechtmatige daad. Van buurman 2 kan dan geen schade worden gevorderd. De Rechtbank Oost-Brabant oordeelde dat degene die niet wist dat hij andermans grond in bezit hield geen onrechtmatige daad pleegt, maar slechts een onrechtmatige toestand in stand houdt. Een opvolging van bezit tijdens een lopende verjaringstermijn betekent dus dat schadevergoeding meestal niet wordt toegewezen.

Kortom, de vordering werkt alleen tegen degene die bewust andermans eigendom bezit. Bij een tussentijdse bezitswissel is daarvan vaak geen sprake.

Verjaring van de schadevergoedingsvordering

Houd er bovendien rekening mee dat de schadevergoedingsvordering in natura of in geld zelf ook kan verjaren. Op de vordering is een verjaringstermijn van 5 jaar of van 20 jaar van toepassing. Als de bestolene bekend is met zijn eigendomsverlies dan heeft hij vanaf dat moment nog 5 jaar de tijd om een schadevergoedingsvordering in te stellen. Dit is bekend als de verkrijger bijvoorbeeld een brief stuurt met de mededeling dat hij naar de notaris wil voor de inschrijving van de verjaring. De vordering is in ieder geval verjaard als er twintig jaren verstreken zijn sinds het verlies van eigendom door verjaring.

Conclusie

Een vordering tot schadevergoeding is niet vaak met succes in te stellen. In dit artikel zijn enkele haken en ogen beschreven, maar er zijn nog meer obstakels te nemen. Voor advies over de mogelijkheden kunt u altijd contact met mij opnemen (06 2356 3751).

Het bericht Schadevergoeding na verjaring in de praktijk: Wie kan vorderen van wie? verscheen eerst op Verjaringsadvocaat.