Huurder doet een beroep op verjaring

Print Friendly, PDF & Email

Verjaring is mogelijk als een niet-eigenaar grond in bezit neemt, dus voor zichzelf is gaan houden. Het moet voor de eigenaar duidelijk zijn dat de niet-eigenaar pretendeert eigenaar te zijn. Een huurder is wel houder van grond, maar hij houdt de grond voor een ander; de eigenaar. De eigenaar heeft een huurcontract op de plank liggen en hoeft dus niet te vrezen dat zijn huurder de grond voor zichzelf is gaan houden. In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam uit december 2012 werd over een verjaringsverweer van een huurder geoordeeld. Die zaak zal ik hier toelichten.

Inbezitneming

Huurder X. stelde in deze procedure dat hij een strook grond in het verlengde van zijn tuin in bezit zou hebben genomen en dat de verjaringstermijn van twintig jaar (want niet te goeder trouw) inmiddels zou zijn voltooid. X. huurde dus een woning met tuin en aangrenzend aan het gehuurde gebruikte hij een stuk grond. Verhuurder is partij L. en de gemeente Haarlemmermeer is eigenaar van de aangrenzende grond. X heeft rond 1983 de bestaande struiken op die strook verwijderd, de gemeentegrond als tuin ingericht en als afbakening een heg op de nieuwe grens gezet. Vervolgens bleef het stil vanuit de gemeente, tot in 2006 per brief werd aangekondigd dat de grond oneigenlijk in gebruik was en daar nimmer toestemming voor was gegeven. Uitgebreid overleg heeft vervolgens niet tot een oplossing geleid en partijen komen eerst bij de Rechtbank en vervolgens in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam terecht.

Op het beroep van X. oordeelt het hof dat hier géén sprake is van ondubbelzinnig bezit vanwege twee omstandigheden. De eerste overweging is de interessantste. X. kan volgens het hof niet als bezitter worden aangemerkt omdat zijn gebruik evenzeer kan duiden op gebruik als eigenaar als gebruik als huurder. Het hof overweegt:

Hierbij is van belang dat [appellant] niet eigenaar is van de woning met ondergrond, maar huurder.

Het feit dat X. huurt is dus relevant en staat hier in de weg aan het oordeel dat hij bezitter van de aangrenzende strook zou worden.

De tweede omstandigheid acht ik minder van belang en discutabel; het hof overweegt dat omdat buren van X. wel toestemming van de gemeente hadden voor het gebruik en X. op dezelfde manier gebruikte er geen aanleiding zou bestaand hem anders te behandelen dan zijn buren, die – gezien de toestemming van de gemeente – houder zijn geworden. Dat buren toestemming vragen en krijgen doet m.i. niet veel af aan het feit dat X. zonder toestemming handelde. Wel is voor de beoordeling van de vereiste ondubbelzinnigheid van belang hoe buitenstaanders de zaak zouden beoordelen. Mogelijk dat het hof deze overweging vanuit dat perspectief maakte. Voor zowel de buren als de gemeente zou kunnen worden gesteld dat zij dachten dat ook X. toestemming voor het gebruik. Enkel de tweede overweging had het oordeel van het hof naar mijn idee niet kunnen dragen. De eerste omstandigheid is des te relevanter. Als huurder is het zeer lastig bezitter te worden van een aangrenzende strook grond.

Conclusie

Een huurder kan het gehuurde niet door verjaring verkrijgen. Wel bestaat er de mogelijkheid dat hij grond bij het gehuurde in bezit neemt en dat daar een verjaringstermijn gaat lopen. Uit dit arrest blijkt dat in die situatie relevant is dat een partij huurder is. In dat geval is het namelijk extra moeilijk om met succes te betogen dat een aangrenzend stuk wel als houder voor zichzelf in gebruik is genomen.

Als een huurder zich op verjaring beroept dan is het dus van belang deze omstandigheid naar voren te brengen. Hiermee wordt de zaak van een huurder een stuk moeilijker te bepleiten. Het is echter niet onmogelijk dat een huurder door verjaring eigenaar wordt van een strook grond, blijkens de bijzondere omstandigheden in een vonnis van de Rechtbank Rotterdam dat ik elders op deze website heb beschreven.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 39 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.